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Dの絵(49)

私は副業で不動産事業もしているのですが(詳細は過去記事「未来」参照)、新しい物件を開拓しようと思い、先日地方まで調査に行ってきました。

アパートは都内に一棟持っているんですが、Dが最近「東京以外にも持っていたほうが良いよ」と言うので、地方にもう一棟アパートを建てようと思っているのです。現金は大きすぎる塊になってしまう前に不動産に換えておいたほうが結果的に儲かるし(条件次第では大損なので見極めが大切ですが)、税金対策のために次の物件は銀行か信用金庫から安全圏内の融資を受けて建てようかなとも考えています。

そういうわけで、あらかじめ良さそうな土地を幾つかピックアップしておいたので、それを実際に車で見に行ってきたのです。

わざわざ自分で時間をかけて調査するのは、紙やネットなどから得られる不動産系の情報は信用できないからです。勿論、中には信用できる情報もあるのだと思いますが、私の個人的なやり方として、他人からタダで聞いた不動産系の情報は一切信用しません。特に不動産屋や建設会社等の「不動産関係者」に対して、大家が知りたいと思うようなことをストレートに尋ねた結果彼らから返ってきた返事というものが一番信用なりません。

どういうことかと言うと、不動産屋は大家達の所有している物件を仲介したり管理したりすることで儲けることができます。建設会社は建物を建てることで儲けることができます。そして私達大家は、自分でお金をかけて建てた物件に人が入って家賃を払ってくれることで初めて儲けることができます。従って、大家が経営不振に陥ってアパートを売らなきゃいけないことになったり、津波や洪水や山崩れや土砂災害でアパートが壊れたりすると、それによって多額の損害が出るのは大家だけで、不動産屋や建設会社は儲かることも多いからです。経営不振による建物の売買に不動産屋は仲介できるので儲かることになるわけですし、建物が壊れて新しく建てることになれば建設会社が儲かるし、その新しい建物を不動産屋が仲介すれば更に不動産屋が儲かるわけなので、不動産屋は場合によっては大家の失敗を歓迎する可能性もあるのです。

不動産業界というのは複雑です。私のような個人経営の大家にとって、この業界で一番信用できない相手が不動産屋や他の大家、つまり同業者です。何故なら彼らは関係者や協力者であると同時に、唯一の商売敵でもあるからです。そして、彼らとは決してトラブルを起こすわけにいきません。何故なら不動産系・建築系の企業や組織にはバックに所謂「怖い人」がついている場合が多いからです。

2015年に1月1日から相続税・贈与税等の税率が引き上げられましたが、その1~2年前から不動産屋は「アパートを建てないか」という勧誘を頻繁にしていました。それは地域に依存する現象かもしれませんが、伯母の住んでいる地方では確実にそういう動きがあり、伯母にも電話がかかってきていました。遺産を一定以上持っており相続税が発生する家庭で、尚且つ遺産の持ち主が40歳以上くらいの年齢の家がそういう勧誘の対象になったと思います。
不動産屋はこう言ってくるはずです。「相続税・贈与税の税率が上がる前に不動産に換えたほうがいいですよ。遺産が現金のままだと相続税でほとんど持っていかれてしまうから、銀行から融資を受けて不動産(アパートとかマンションとか)に換えたほうが相続税も少なくて済むし(金額によっては払わなくても済む場合すらある)、それに家賃収入が入るからお金が儲かりますよ」と・・・確かにその通りです。年金だけでは生活が心もとない現代、不動産収入があれば老夫婦はお金に困ることもないし、子供達に相続税の心配をさせることも無く、むしろ家賃収入からおこづかいをあげられる・・・でも、実際に儲かるかどうかは物件によるんです。良い物件を持てればかなり儲かりますが、儲からない物件を手にしてしまうと負債地獄です。負債地獄とは言っても、銀行や信金は融資をする前に担保を決めているはずですから、その担保を取られるような感じになると思います。例えば、新しく建てたアパートと今自分が住んでいる一軒家を両方売らなくてはいけなくなる・・・みたいな感じだと思いますが。
先程も述べたように、大家がそのような状態に陥っても、不動産屋は困りません。むしろかえって儲かります。だから不動産屋がわざわざ電話ですすめてくるような物件に安易に飛びつくのは危険です。本当に儲かる物件ならわざわざ電話勧誘しなくても、大家が購入するはずです。電話をかけてくるだけの「売る努力をしなくてはならない理由」が何かある物件なのです。特に「建てませんか?」じゃなくて箱付き(アパート等の建物付きの土地)は、「不動産屋からすすめられて相続税対策で建てたはいいが、人が入らずに不良債権になってローンが払えなくなり手放した物件」である可能性もあり、つまり買っても儲からない物件である可能性があるのです。

相続税対策のためにアパートを建てるかたは、子供への相続税を考えるくらいの年齢なのだから、ある程度高齢で、或いは遺産相続のことを考えなくてはならないような病気だったりします。だから実際に自分の足で現地に赴いたり、他の不動産屋などに行って調べたりする体力が無く・・・精神的にも弱くなっていて、自分で調べたりするのが難しい状態かもしれません。そういう弱い人に付け入って、変な物件を買わせようとするような営業の人もいます。伯母がそれに引っかかりそうになったことがありました。

従って、不動産物件を建てるときは、本当にそこに不動産を構えて儲かるのか、どういった不動産が儲かるのか、自分で綿密な調査を行う必要があるのです。私はそう考えています。

今回は車で行ってきました。台風が近づいてきたせいで電車が遅延する可能性があったことも車を出した理由の一つですが、基本的に地方の物件を調べるには車のほうが良いのです。
地方で不動産商売をするとなると、東京でするのとは全く違ってきます。儲けるためにはやり方を変えなくてはなりません。東京近辺の人達は電車で移動しますが、首都圏以外は基本的に車社会です。だから車で移動する場合の利便性を調べて物件を選ぶ必要があるのです。道が狭かったり一方通行が多かったりしないか?駐車しやすい物件か?近くに駐車場はあるか?近くに良いスーパー(品揃え豊富、駐車場広い)はあるか?近くに病院はあるか?といったことを実際に運転して調べます。

そして、立地も重要です。山崩れ・土砂災害・地震・津波・河川の氾濫などが起きにくい地域か、過去にそういったことが起きていないか、その地域の市役所等の防災課でマップを調べておくべきです。県や市が運営している図書館にそういった「町の歴史」みたいな資料が保存してあることも多いです。また現在は道路等になっていても、昔は川だったので今でも水がよくわき出る、みたいな地域は液状化が起きる可能性があります。
建てる物件の方向性も、実際に調査して調べます。女子校が近くにあればお洒落でセキュリティシステムが充実した安全なひとり暮らし用のアパートが儲かる・・・大きくて安定した会社が近くにあれば家族で住めるマンション(駐車場付きが好ましい)・・・周囲がアパートやマンションばかりで大きな道路に出やすい(車を動かしやすい)場所なら駐車場オンリー(そこに住んでいる人の収入に合わせて、洗車場や屋根付きの豪華な駐車場にすべきか、安さや利便性を求めた簡素な駐車場にするのか決めるのだ)・・・そのように物件の種類も考慮する必要があります。

不動産屋への聞き込みも重要です。
しかし正直に話してくれるとは限りません。不動産会社が建築会社等と繋がりがあって、彼らに仕事を紹介すると儲かる場合があるのです。だから不動産屋さんは建物を建てることをすすめてくるはずです。でも場合によっては駐車場のほうが儲かることもあるので(駅前駐車場などがそうです。父方の祖母がこれを持っていて、伯母が引き継ぎ、今は私が管理しています)自分で考えることが重要です。

だから、大家だとは名乗らずに、一般の客を装って聞き込みをするのです。

「この辺に住もうかなって思ってるんです。車を持っているんですが、良さそうな物件はありますか?」

こうです。

この質問で、この辺りの家賃・敷金礼金・駐車場代等の相場を知ることが出来ます。また、その地域にどういった人達が多く住んでいて、どういう物件が人気なのか(これから人気が出そうか)をつかむのです。

そんな調子で、周辺の不動産屋の全てに聞き込みをするのです。不動産屋はいくつも周る必要があります。情報の偏りを防ぐことと、いざ自分がここに物件を立てるとなった場合に、どの不動産屋が勤勉で信頼がおけるのか知っていると便利だからです。基本的に全ての不動産屋で宣伝はしてもらいますが、宣伝以外の仕事を依頼するとなったときに信頼のおける不動産屋がいると安心だからです。

以下は、不動産を調査するために運転していたときの漫画です。
私は愛車の運転が大好きです。一目ぼれをして買った車で、私はこの頑丈でパワフルな車に惚れ込んでいるのです(詳細は過去記事「源さん」「金」参照)。今回は台風の雨の中を走ったのですが、どんな山道でもぐちゃぐちゃの悪路でもオフロード性能に特化した私の車には関係無いのでした。

私は車を運転するとき、ついつい運転に夢中になって、無口になってしまうのです。同乗者はさぞかし退屈でつまらないだろうなあと思います・・・運転しない人を乗せると、よく眠らせてしまいます。私が楽しいお喋りをしないせいです。ほああ・・・申し訳無いです・・・(´▽`;A(汗)
そういう感じの、とっても申し訳無い漫画です・・・m( _ _;)m

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運転に集中して、つい無口になる私でした・・・放っておかれるDです・・・ごめんね!!

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後ろに横幅の大きい車がいたので、その車に早めに路駐の存在を教えてあげるために、早めに右車線に移ったほうが良いなと思いました。その車の車幅だと路駐がいる左車線は通れず右車線に移らないと走行できないので、早めに路駐の存在を知って右に移ったほうが楽だからです。私の車は車高が高く車幅も広いので、後続車は前方の視認性が悪くなっているはずなので、私の車のせいで後続車が困らないように配慮する必要があります。

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結局、運転に夢中になってしまう私なのでした。またもや放っておかれるDです・・・ごめんねD!!!!!。・゚゚・(゚´Д`゚)・゚゚・。!!!!!

御閲覧ありがとうございました!!m(*_ _*)m!!

コメント

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No title

私も運転中ではないですが、ルカと喋っているのに他のことに気をとられて中々話が進まないことがよくあります(笑)

さゆさん、いつもお仕事なさっている様子を読んで、すごいなぁと思っていましたが、まさか副業まで…
しかも不動産事業ってなんだか難しそうですね。私と同じ20代だというのに、優しくてしっかりなさっていて、格の違いを感じるというか…ほんとに憧れます!

ブログの更新とっても楽しみにしていますけれど、さゆさんの負担にならないようにしてください。時間に余裕のあるとき、さゆさんが更新したいときまで待てますので!
余計なお世話でしたらごめんなさい(._.)

ありがとうございます!!

いらっしゃいませえええ!!クロヱさーーん!!ようこそいらっしゃいませえええ!!+..。*゚+..。*゚+∩(*´▽`*)∩ +..。*゚+..。*゚+
また来てくださったなんて!!嬉しいよおおおおおっ・・・!!いつもご愛顧ありがとうございますですううう!!!!!(((*≧▽≦*))) ♡ ♡ ♡

運転中はつい夢中になってしまい、同乗者との会話が途切れがちになってしまう私です・・・(´▽`;A(汗) 私の運転する車に乗る人は退屈だろうなあと思います。なんか私、運転席に座るとすごく集中しちゃうみたいで、自分で運転するときは音楽もかけないほうが集中できて快適なくらいなんです(誰か乗せるときはその人の好きそうな曲をかけたりテレビをつけたりしていますが)。なので、Dは私に気を遣ってくれて、運転中は私にあまり話しかけないようにしてくれているようです・・・

こ、こんな私なんかを褒めてくださってありがとうございます・・・!!(((((*≧ω≦*))))) ♡ ♡ ♡ ありがたいやら勿体無いやら申し訳無いやらでございます・・・!!格の違いなんてことはないですよ・・・!!!!!憧れだなんて・・・ほあああああっ・・・こんなさゆめにそんな勿体無いお言葉を下さるなんて・・・!!そ、そんなにお褒めになると、さゆの奴めは調子に乗ってしまいますよ・・・!!!!!申し訳ございません・・・!!!!!ありがとうございます・・・!!!!!

副業は、もし私が病気等で今勤務している会社を辞めたり休職しなくてはいけなくなったときに、大きな手術や長期の入院をしてもお金に困らないようにと思って続けてるんです。保険医療内の代金なら高額医療費精度があるから医療費自体がそれほど高くなるとも思えませんが、有効な自費診療があったら(薬とかも)バンバン使いたいので、一応資産を増やしています。不動産なら、例え一日中寝ていなくちゃいけなくて動けなくても家賃収入としてお金が入ってくるから、病人向けの事業だなあと思いまして。でも、少し前に病気が寛解して予後が非常に良好なので、このまま寿命まで二度と再発しないような気がします。こんな風に治るとは思っていなかったので、嬉しい驚きです。

不動産事業は、儲かる物権なら高額の収入を十年以上という単位で長期間得られます(たとえば一般的なアパートとして家賃8万の部屋で6階建てで格階4室のアパートだとすると、全室に入居者がいれば、毎月8万円×4×6=192万円程度の収入を、毎月得られるわけです。実際はもっと収支があり複雑ですが)。しかし儲からない物件だと税金や修繕費とかで一回数百万くらいの単位でお金を失ったりします。記事の中で書いたようにローンを組んで購入した場合は、ローンの担保に自宅とかを抵当に入れることになるので、失敗すればそれらを全て失うことになります。物権の見極めが大事な事業だと思います。

ブログは、もともとDの記録をつけるために書いていたのですが、お客様が来てくださるようになってから、せっかく見に来てくださるかたがいるんだから、ちゃんと運営していかなきゃ!!って思うようになったのですが、仕事が忙しいときはなかなか思うように更新できず・・・せっかく来てくださっているお客様に対し、本当に申し訳無い限りでございます・・・ううう・・・。・゚゚・(゚´Д`゚)・゚゚・。!!!!!

余計なお世話なんてこと全っ然無いです!!!!!(((((*>ω<*)))))ブンブン!!!!!(←首を横にふっています)
私の心配をしてくださってすっごく嬉しいです・・・。・゚゚・(゚´Д`゚)・゚゚・。!!!!!本当にありがとうございます・・・m(*_ _*)m!!!!!

コメントありがとうございましたあああ!!・*:.。..。.:*・゚*・゚゚・*:.。..。.:*・゚ (*´▽`*人) ♡ ♡ ♡ *:.。. .。.:*・゚゚・**:.。. .。.:*・゚゚・*

おお、物件選びって想像以上に大変なんだな(((゜д゜;)))
「俺も機会があったら、いつかやってみたいなー」って軽く考えてたけど、買えば儲かるってわけでもないのね(´・ω・`)

たしかに大学の近くなら学生が住むような単身向けの家がいいとか、いろいろあるか…
すごく勉強になりましたヽ(´・∀・`)ノ


俺もパソコンをいじってる時はタルパをほとんど意識しないで、あまり会話してないや(^^;)
でも運転中は安全第一だし、会話はなるべく避けた方がいいような気がする(笑)

ありがとうございます!!

いらっしゃいませえええ!!蒼夜さーーーん!!うぇるかむうぇるかむでございますううう!!☆*・゚・*:.。.* ヾ(*´▽`*)ノシ*.。.:*・☆

こちらこそ、いつも勉強させて頂いているのは私のほうでございます・・・!!!!!(((((*≧ω≦*)))))!!!!!
蒼夜さんのブログ、知らない知識がいっぱい書いてあって、いつも勉強させて頂いてます!!私、蒼夜さんのブログを読んで初めて自分が精製はちみつか加糖はちみつしか食べてないことを知ったので、本物の純粋はちみつを探して食べてみたくなりました。どんな味なんだろう・・・!!(*´ 艸`*)わくわく・・・♡♡♡ 紅茶とはちみつの相性が悪い(アカシアはちみつさんは別として)というのも、蒼夜さんのブログを読むまで知りませんでした。紅茶の茶葉屋さんとかに行くと普通にティーハニーとか売ってるから、むしろ相性良いのかと思ってました・・・味は良くても健康にはイマイチだったんだなあ・・・

どこに物件を構えるか、どんな物件を構えるか、という物件選びは不動産事業において非常に重要なことだと思います。儲からない場所だったり儲からない種類の物件だったりすると、建てた後にいくら運営を頑張っても上手くいかない可能性が高いです・・・そこに住んでいる(あるいはこれから住むだろう)人にとって必要だと思われるような物件を作るのが成功への道だと思います。

見極めが簡単なのは、都内で駅に近いところに建てる場合です。東京近辺は車が使いにくく電車での移動が主になので、駅前の物件が人気なのです。単身者用のアパートでも家族用のマンションでも人が入り、儲かります。各駅オンリーより急行が止まる駅のほうが値段が高くなります。電車の線が沢山通っている駅のほうが高くなります。そういうわけで、初心者でも安心して儲けることができる物件は都内で電車の線がいくつもあって急行がとまる駅前の物件です。私が今個人で経営しているアパートがこちらのタイプです。

その一方で、地方では不動産事情が全然変わってきます。一応大きな駅前は高くなりますが、車で移動するかたが多いし通勤に電車を使わない人が多く、うるさい駅前に住むより静かな田舎に住むほうが良いと考えるかたも多いです。だから駅前にアパートを建てれば儲かるかと言われると一概にそうとは言い切れません。そういうときに見極めが大事です。実際に現地で綿密な調査をする必要があります。
地方の物件の利点は、都内の物件よりも手に入れるときに元手が少なくてすむので、上手にやれば少ない元手から大きな儲けを作ることができ、たとえ失敗しても左程痛手にならないという点です。そのかわり物件を目利きする必要があります。私の祖母が持っていて伯母が引き継いだ駅前駐車場というのがこちらのタイプです。

大家業にご興味がおありなんですね、蒼夜さんならすごい儲けられると思います!!そして私に儲け方のノウハウを教えてください!!m(*_ _*)ヾ(`◇´#)「コラッ私め!!」 ベシッ!!

確かに、安全のために運転中の会話は避けたほうがいいですよね・・・はっ!!ということは、運転に集中しちゃう私の癖は、良いものってことですね!? (*´ 艸`*)ムフフ☆(←調子に乗ってます)すみません!!調子に乗りました!!m(*_ _*)m!!

コメントありがとうございましたあああ!!*・:..。o¢o。..:・* *・:..。o¢o。..:・* ∩(@´▽`@)∩ *・:..。o¢o。..:・* *・:..。o¢o。..:・*
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